Développeur & créateur de FacadeColorizer · Paris
Relu par Hugo Dumoulin, fondateur de FacadeColorizer · Mis à jour le 2026-03-01
Le ravalement de façade en copropriété est un sujet qui mêle réglementation, gestion collective et enjeux financiers. Entre l'obligation de ravalement imposée par le Code de la construction, le vote en assemblée générale, la répartition des charges et les aides de l'ANAH, ce guide décrypte tout ce que votre syndic de copropriété ne vous dit pas forcément.
Le ravalement est-il obligatoire en copropriété ?
L'obligation de ravalement découle du Code de la construction (article L132-1). Dans les communes ayant pris un arrêté spécifique — Paris, Lyon, Bordeaux et la plupart des grandes villes — le ravalement doit être réalisé dans un délai de 10 ans. En cas de non-respect, la Mairie peut adresser une mise en demeure au syndic de copropriété, assortie d'une amende pouvant atteindre 3 750 euros.
Même en l'absence d'arrêté municipal, un mur dégradé peut entraîner une injonction préfectorale si la dégradation présente un risque pour la sécurité publique. La loi Alur et la loi Élan ont renforcé les obligations d'entretien des immeubles en copropriété.
Le vote en assemblée générale : règles et majorités
Le ravalement doit être voté en assemblée générale des copropriétaires. Le syndic de copropriété inscrit le projet à l'ordre du jour et présente les devis comparatifs. La majorité requise dépend de la nature des travaux :
- Ravalement à l'identique (entretien courant) : majorité simple, article 24
- Ravalement avec changement d'aspect (nouvelle couleur, nouvel enduit) : majorité absolue, article 25. Nécessite une déclaration préalable de travaux en Mairie.
- Ravalement avec ITE (amélioration énergétique) : majorité absolue, article 25 — encadré par la loi Élan
- Ravalement imposé par arrêté municipal : majorité simple, article 24 — le vote porte sur le choix de l'entreprise, pas sur le principe des travaux
Si la majorité absolue n'est pas atteinte au premier vote, un second vote à la majorité simple est possible (article 25-1). Le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions spécifiques. Le DTG (Diagnostic Technique Global), instauré par la loi Alur, aide l'assemblée générale à planifier les travaux sur 10 ans.
Répartition des charges et appel de fonds
La répartition des charges de ravalement obéit à des règles précises inscrites dans le règlement de copropriété :
- Charges générales : réparties selon les tantièmes de copropriété
- Balcons privatifs : souvent à la charge du copropriétaire concerné (garde-corps, étanchéité)
- RDC commercial : peut être exclu si pas de façade commune (selon le règlement de copropriété)
L'appel de fonds peut être échelonné sur plusieurs trimestres. Depuis la loi Alur, un fonds travaux obligatoire (minimum 5 % du budget prévisionnel) facilite le financement. Le syndic de copropriété doit mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble après chaque intervention.
Budget moyen d'un ravalement en copropriété
Pour un immeuble de 20 lots à Paris : comptez 80 000 à 150 000 euros HT, soit 4 000 à 7 500 euros par lot en moyenne. Les aides MaPrimeRénov' Copropriété, gérées par l'ANAH, peuvent couvrir jusqu'à 25 % du montant pour les travaux incluant une amélioration énergétique.
Astuce pour convaincre l'assemblée générale
Présentez un visuel avant/après lors de l'assemblée générale. Les copropriétaires votent plus facilement quand ils voient le résultat. Utilisez notre simulateur pour créer ces visuels et préparer votre dossier de déclaration préalable de travaux.
Déclaration préalable et zones protégées en copropriété
Si la copropriété est située en zone protégée (SPR, ZPPAUP, AVAP), la déclaration préalable de travaux nécessite l'avis conforme de l'ABF. Le PLU impose les teintes et matériaux autorisés. Le délai d'instruction passe de 1 à 2 mois, ce que le syndic de copropriété doit anticiper dans le planning des travaux.
Le permis de construire remplace la déclaration préalable de travaux si les travaux modifient la structure (ajout de balcons, surélévation). Le vote en assemblée générale doit alors porter sur le principe ET sur les modalités.
Garanties et assurances
Le syndic de copropriété doit s'assurer que l'entreprise retenue dispose d'une garantie décennale valide. Pour les travaux importants (ITE, reprise structurelle), la souscription d'une assurance dommages-ouvrage est obligatoire. Elle permet d'obtenir une indemnisation rapide en cas de désordre, sans attendre la recherche de responsabilité.
Choix des couleurs en copropriété
Le syndic de copropriété propose généralement 2-3 options de couleurs conformes au PLU. Pour préparer votre proposition, simulez différentes teintes sur la photo de votre immeuble et présentez le résultat en assemblée générale. Le vote sur la couleur se fait à la majorité absolue (article 25) puisqu'il s'agit d'un changement d'aspect.
Questions fréquentes
Peut-on refuser de payer sa part de ravalement en copropriété ?
Non, une fois le ravalement voté en assemblée générale à la majorité requise, tous les copropriétaires sont tenus de payer selon la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété. Le syndic peut engager une procédure de recouvrement et l'appel de fonds est exigible aux dates fixées. Un copropriétaire opposant peut contester le vote devant le tribunal dans un délai de 2 mois après l'AG, mais il doit payer en attendant le jugement.
Le DTG est-il obligatoire en copropriété ?
Le DTG (Diagnostic Technique Global) n'est pas systématiquement obligatoire, mais il le devient dans deux cas : lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, et lorsqu'une procédure d'insalubrité a été engagée. Depuis la loi Alur, l'assemblée générale peut voter sa réalisation à la majorité simple. Le DTG évalue l'état du bâti et planifie les travaux sur 10 ans, dont le ravalement.
Quelles aides financières pour un ravalement en copropriété ?
MaPrimeRénov' Copropriété (gérée par l'ANAH) peut couvrir jusqu'à 25 % du coût des travaux incluant une amélioration énergétique. Les copropriétés peuvent aussi bénéficier de l'éco-PTZ collectif et de subventions locales. Le fonds travaux obligatoire (loi Alur) facilite l'appel de fonds. L'assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour les gros travaux, représente 2 à 4 % du montant.
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