WEG Fassadenfarbe abstimmen 2026: Beschluss, Mehrheit & Visualisierung für die Eigentümerversammlung

In Deutschland leben laut Statistisches Bundesamt rund 9,3 Millionen Haushalte in Wohnungseigentum, organisiert in über 1,8 Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Wenn die Fassade neu gestrichen werden soll, entsteht in der Eigentümerversammlung regelmäßig Streit: Welche Mehrheit reicht? Ist der neue Farbton eine bauliche Veränderung? Was muss in der Beschlussvorlage stehen? Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 gelten neue Regeln, insbesondere § 20 WEG zu baulichen Veränderungen. Dieser Ratgeber erklärt, welche Mehrheit Sie brauchen, was die Verwalter-Beschlussvorlage enthalten muss, wie Sie mit einer KI-Visualisierung Streitpotenzial reduzieren und welche Fallstricke nach aktueller BGH-Rechtsprechung lauern. Stand: Mai 2026. Testen Sie verschiedene Farbtöne vorab am echten Hausfoto: Fassaden-Simulator öffnen.

1. Instandhaltung oder bauliche Veränderung? Die entscheidende Abgrenzung

Die Frage, welche Mehrheit für den Fassadenanstrich erforderlich ist, hängt zentral davon ab, ob die Maßnahme als Erhaltung (Instandhaltung/Instandsetzung) nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG oder als bauliche Veränderung nach § 20 WEG eingeordnet wird.

Erhaltung (§ 19 WEG)

Wird die Fassade in der bisherigen Farbe und im bisherigen Glanzgrad neu gestrichen, weil der alte Anstrich verwittert ist, handelt es sich um eine reine Erhaltungsmaßnahme. Diese gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung und kann mit einfacher Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG) beschlossen werden.

Bauliche Veränderung (§ 20 WEG)

Sobald sich der Farbton, der Glanzgrad oder die Materialqualität erkennbar ändert, liegt eine bauliche Veränderung vor. Klassische Fälle:

• Wechsel von Weiß auf Anthrazit oder umgekehrt
• Wechsel von matt auf seidenglänzend (oder umgekehrt)
• Wechsel von einfarbig auf zweifarbig (Sockel und Hauptfassade unterschiedlich)
• Wechsel von Mineralputz-Optik auf Strukturputz
• Hinzufügen oder Entfernen farblicher Akzente an Erkern, Sockeln, Faschen

Auch ein nur geringfügig abweichender Ton (z. B. Weiß auf Cremeweiß RAL 9001) gilt nach herrschender Meinung als bauliche Veränderung, sobald die Abweichung mit bloßem Auge erkennbar ist.

Die Abgrenzung ist nicht akademisch, sondern hat unmittelbare finanzielle Folgen: Bei einer Erhaltungsmaßnahme zahlen alle Eigentümer aus der laufenden Erhaltungsrücklage nach Miteigentumsanteilen (MEA), bei einer baulichen Veränderung ohne doppelt qualifizierte Mehrheit zahlen nur die zustimmenden Eigentümer. Ein typischer Streitfall sieht so aus: Die Verwaltung kündigt den Tagesordnungspunkt als "Fassadensanierung" an, beschließt dann aber tatsächlich einen neuen Farbton. Wer überstimmt wurde, kann den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten, weil die Maßnahme nicht als bauliche Veränderung kenntlich gemacht und auch nicht mit der richtigen Mehrheit gefasst wurde.

In Zweifelsfällen empfiehlt sich folgender Prüfweg: 1. Wird der bisherige Farbton exakt reproduziert? Wenn ja, Erhaltung. 2. Ist die Abweichung im Original-Foto vs. Ziel-Visualisierung mit bloßem Auge erkennbar? Wenn ja, bauliche Veränderung. 3. Verändert sich der Charakter der Anlage (Modernisierung Altbau, dunkler Anstrich gründerzeitliche Putzfassade)? Wenn ja, möglicherweise grundlegende Umgestaltung mit faktischer Einstimmigkeit nach § 20 Abs. 4 WEG.

2. Welche Mehrheit ist erforderlich?

Die WEG-Reform 2020 hat das Beschlussrecht deutlich vereinfacht. Heute reicht für die meisten baulichen Veränderungen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG). Die alte Hürde der Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer ist entfallen, allerdings mit wichtigen Einschränkungen.

Doppelt qualifizierte Mehrheit für die Kostenverteilung

Soll die bauliche Veränderung von allen Eigentümern nach Miteigentumsanteil bezahlt werden, ist nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich: mindestens zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Wird diese Schwelle nicht erreicht, trägt die Kosten nur, wer dem Beschluss zugestimmt hat (§ 21 Abs. 3 WEG), und nur die zustimmenden Eigentümer dürfen die Veränderung anschließend nutzen.

Wann ist Einstimmigkeit nötig?

Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Wohnungseigentümer ohne ihr Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Ein vollständiger Farbwechsel der gesamten Fassade von hellem Putz auf schwarz lackierte Optik kann als grundlegende Umgestaltung gewertet werden, wenn das Gebäude dadurch seinen Charakter verliert. In solchen Fällen ist faktisch Einstimmigkeit nötig, da jeder überstimmte Eigentümer den Beschluss anfechten kann.

3. Die Verwalter-Beschlussvorlage: was muss drinstehen

Eine sauber formulierte Beschlussvorlage reduziert das Anfechtungsrisiko erheblich. Der Bundesverband der Immobilienverwalter (BVI) empfiehlt für den Tagesordnungspunkt "Fassadenanstrich" folgende Mindestangaben:

Fehlt eine dieser Angaben, kann der Beschluss innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist nach § 45 WEG vor dem zuständigen Amtsgericht angegriffen werden. Ein Beschluss "Die Verwaltung wird ermächtigt, die Fassade in einem geeigneten Farbton streichen zu lassen" ist nach gefestigter Rechtsprechung wegen fehlender Bestimmtheit anfechtbar.

4. FacadeColorizer in der Eigentümerversammlung einsetzen

Die größte Streitquelle bei Fassadenbeschlüssen ist die unterschiedliche Vorstellung der Eigentümer vom Endergebnis. Eine Person stellt sich unter "Cremeweiß RAL 9001" einen warmen Gelbton vor, eine andere ein nahezu reines Weiß. Ohne realistische Visualisierung wird über Begriffe gestritten, nicht über das tatsächliche Ergebnis.

So setzen Verwalter und Eigentümerbeiräte FacadeColorizer für die Versammlung ein:

1. Frontalfoto des Gebäudes bei Tageslicht aufnehmen, möglichst orthogonal zur Fassade (vom gegenüberliegenden Bürgersteig).
2. Foto hochladen auf FacadeColorizer, KI-Visualisierung in HD-Qualität.
3. 2 bis 4 Farbvarianten erzeugen (z. B. Status quo, leichter Wechsel, deutlicher Wechsel, Akzentvariante).
4. Bilder als PDF exportieren und als Anlage zur Tagesordnung mit der Einladung versenden (§ 24 Abs. 4 WEG: spätestens 3 Wochen vor der Versammlung).
5. In der Versammlung beamen oder als Ausdruck verteilen. Die Eigentümer stimmen dann über eine konkrete, sichtbare Vorlage ab, nicht über einen abstrakten Farbcode.

Die Visualisierung wird zwar von Gerichten nicht zwingend gefordert, aber sie hilft praktisch in zwei Punkten: Sie erfüllt das Bestimmtheitsgebot (jeder weiß, worüber er abstimmt) und sie reduziert die Wahrscheinlichkeit einer späteren Anfechtung, weil keine Partei behaupten kann, sie habe etwas anderes erwartet.

Praxistipp für Verwalter: 3-Varianten-Vorlage

Statt einer einzelnen Farbvorlage hat sich in der Praxis das 3-Varianten-Modell bewährt: Variante A (zurückhaltender Wechsel im Charakter des Bestands), Variante B (moderater Wechsel, klar erkennbar, aber stilistisch passend), Variante C (deutlicher Wechsel, z. B. Akzentfarbe an Sockel oder Fenstereinfassungen). In der Versammlung wird zunächst über die Grundsatzfrage "Wechsel des Farbtons ja oder nein?" abgestimmt, anschließend in einer zweiten Abstimmung über die konkrete Variante. So lassen sich Mehrheiten sauber bilden, und das Protokoll dokumentiert eine bewusste Wahl statt einer Notlösung.

Wichtig: Jede Variante muss einen eindeutigen RAL- oder Hersteller-Farbcode tragen. Die Visualisierung dient der Veranschaulichung, sie ersetzt nicht den präzisen Beschlusswortlaut. Bei späterer Umsetzung gilt der RAL-Code, nicht das Bildschirm-Rendering, das je nach Monitorkalibrierung leicht abweichen kann.

5. Häufige Streitfälle und wie Sie sie vermeiden

Anfechtung des Beschlusses

Nach § 44 WEG hat jeder Eigentümer einen Monat Zeit, einen Beschluss vor dem zuständigen Amtsgericht (am Belegenheitsort) anzufechten. Typische erfolgreiche Anfechtungsgründe beim Fassadenanstrich:

• Fehlende Bestimmtheit: Farbton nicht eindeutig angegeben (z. B. "in einem hellen Farbton").
• Fehlende Wirtschaftlichkeit: Nur ein Angebot eingeholt, keine Plausibilitätsprüfung.
• Verfahrensfehler: Tagesordnungspunkt zu spät bekannt gegeben oder unzureichend formuliert.
• Falsche Mehrheit: Bauliche Veränderung mit Erhaltungs-Mehrheit beschlossen, obwohl doppelt qualifizierte Mehrheit nötig gewesen wäre.
• Grundlegende Umgestaltung: Charakter der Anlage verändert sich nachhaltig, einzelne Eigentümer wurden überstimmt.

Sonderausschnitte und Einzelelemente

Streit entsteht oft an Bauteilen, die einzelnen Eigentümern zugeordnet sind: Balkonbrüstungen, Loggien-Innenwände, Eingangstüren, Sockel unter einer Erdgeschosswohnung. Maßgeblich ist die Teilungserklärung: Steht dort, dass Balkonbrüstungen zum Sondereigentum gehören, darf die WEG sie nicht ohne Zustimmung des betroffenen Eigentümers überstreichen. Gehören sie zum Gemeinschaftseigentum, gilt der allgemeine Fassadenbeschluss. Bei Unklarheit empfiehlt sich vor dem Anstrich ein klarstellender Beschluss.

Individueller Anstrich einzelner Wohnungen

Manche Eigentümer möchten ihren Fassadenbereich anders streichen als der Rest der Gemeinschaft (z. B. eigene Akzentfarbe um das Wohnungsfenster). Dies fällt unter privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG, allerdings nur, wenn ein Privilegierungsgrund (Barrierefreiheit, Lademöglichkeit Elektroauto, Glasfaseranschluss, Einbruchschutz) vorliegt. Eine reine Geschmacksänderung am Fassadenanstrich ist nicht privilegiert und benötigt eine Mehrheitsentscheidung der WEG. Eigenmächtige Anstriche können zu einer Beseitigungsklage nach § 1004 BGB führen.

6. BGH-Rechtsprechung: was Gerichte entschieden haben

Die obergerichtliche Rechtsprechung zum Fassadenanstrich in der WEG ist seit der Reform 2020 noch nicht in allen Details ausgeurteilt. Zentrale Linien aus der Praxis:

• Bestimmtheitsgebot: Der BGH verlangt seit Jahren, dass Beschlüsse so klar formuliert sind, dass ein Rechtsnachfolger sie ohne weitere Auslegung umsetzen kann. Beschlüsse mit unbestimmtem Farbton sind regelmäßig nichtig oder anfechtbar.
• Grundlegende Umgestaltung: Wann eine bauliche Veränderung als "grundlegende Umgestaltung" nach § 20 Abs. 4 WEG zu werten ist, ist Einzelfallfrage. Indizien sind erheblicher Farb- und Helligkeitskontrast, Wechsel der Materialoptik, Verlust prägender historischer Gestaltungselemente.
• Erhaltungsrücklage: Reine Erhaltungsmaßnahmen werden aus der Rücklage gezahlt, bauliche Veränderungen grundsätzlich aus einer Sonderumlage oder von den zustimmenden Eigentümern.
• Mehrheitsanforderungen bei Kostenverteilung: Die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG ist nicht verzichtbar, auch nicht durch Vereinbarung in der Teilungserklärung.

Konkrete Aktenzeichen entwickeln sich laufend weiter; vergleichbare BGH-Entscheidungen siehe Haufe-Datenbank oder die WEG-Kommentare von Bärmann/Pick und Spielbauer/Then. Vor einer Anfechtung sollte stets ein auf WEG-Recht spezialisierter Anwalt konsultiert werden, da die Einzelfallbewertung schnell rechtlich anspruchsvoll wird.

Eine wichtige Tendenz der Instanzgerichte: Je dokumentierter ein Beschluss ist (klare Vorlage, Visualisierung, mehrere Angebote, Protokoll mit präzisem Beschlusswortlaut), desto schwerer wird eine Anfechtung. Umgekehrt scheitern Beschlüsse regelmäßig daran, dass im Protokoll nur "Beschluss: Fassadenanstrich wird durchgeführt" steht, ohne Farbton, Material, Auftragnehmer oder Kostenrahmen. Der Verwalter ist nach § 27 WEG verpflichtet, das Protokoll inhaltlich vollständig zu führen; pauschale Formulierungen sind ein Anfechtungsrisiko, das vermeidbar ist.

7. Checkliste vor der Eigentümerversammlung

1. Verwalter informiert: Aufnahme des TOP "Fassadenanstrich" in die Tagesordnung.
2. Mindestens 3 Handwerker-Angebote eingeholt, vergleichbar in Leistung und Material.
3. Farbton festgelegt: RAL- oder Hersteller-Code, Glanzgrad, Materialtyp.
4. Visualisierung erstellt: Vorher-Nachher-Foto, ggf. mehrere Varianten, als PDF.
5. Beschlussvorlage formuliert: bestimmt, eindeutig, mit Kostenrahmen und Finanzierung.
6. Einladung 3 Wochen vor Versammlung versendet, mit Anlagen.
7. Versammlung: Vorlage präsentieren, Fragen klären, abstimmen, Mehrheit dokumentieren.
8. Beschlussprotokoll: Wortlaut der Beschlüsse, Mehrheitsverhältnisse, Anlagen referenzieren.
9. Anfechtungsfrist abwarten (1 Monat), dann Auftrag erteilen.

Häufige Fragen zum Fassadenanstrich in der WEG

Ein gut vorbereiteter Fassadenbeschluss spart der WEG Streit, Anfechtungen und Geld. Wer den Farbton vorab als KI-Visualisierung auf dem echten Hausfoto zeigt, erfüllt das Bestimmtheitsgebot, schafft Vertrauen unter den Eigentümern und reduziert das Risiko einer späteren Anfechtung. Verwandte Themen: Baugenehmigung Fassade Guide, Denkmalschutz Vorschriften 2026. Quellen: § 19, § 20, § 21, § 25, § 44, § 45 WEG (Fassung 2020), BGB § 1004, BVI-Mustervorlagen, Haufe Immobilien-Fachverlag, Bärmann/Pick WEG-Kommentar. Das FacadeColorizer-Team.