Altbau Fassade sanieren 2026: Kompletter Ratgeber mit Kosten

Rund 13 Millionen Wohngebäude in Deutschland wurden vor 1979 errichtet — das sind laut Statistischem Bundesamt über 60 % des Wohnungsbestandes. Die Sanierung dieser Altbaufassaden ist 2026 eine der größten baulichen Aufgaben überhaupt. Dabei geht es um mehr als nur Farbe: feuchte Wände, bröckelnder Putz, unzureichende Dämmung und oft auch Denkmalschutz treffen aufeinander. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie Sie eine Altbaufassade planen, kostenmäßig einschätzen und fachgerecht sanieren lassen. Visualisieren Sie Ihr Sanierungsergebnis vorab: Fassaden-Simulator öffnen.

Was macht eine Altbaufassade besonders?

Eine Fassade gilt baulich als Altbau, wenn das Gebäude vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet wurde. Typische Merkmale:

• Vollziegel- oder Bruchsteinmauerwerk mit 25 bis 50 cm Wandstärke.
• Kalkputz oder Kalk-Zement-Putz statt moderner Dispersionsputze.
• Keine oder minimale Wärmedämmung (U-Wert oft über 1,5 W/m²K).
• Stuck, Gesimse, Faschen oder historische Fensterlaibungen.
• Feuchtigkeitsprobleme durch aufsteigende Bodenfeuchte oder Schlagregen.

Wer auf einer solchen Fassade einfach eine moderne Silikonharzfarbe aufträgt, riskiert Putzabplatzungen innerhalb weniger Jahre, weil Altbauten atmen müssen. Die Regel nach DIN 18550: Das Beschichtungssystem muss immer diffusionsoffener sein als der Untergrund.

Die 6 Schritte der Altbau-Fassadensanierung

Eine professionelle Sanierung folgt einem festen Ablauf nach VOB/C DIN 18363 (Maler- und Lackiererarbeiten). Abkürzungen rächen sich meist nach zwei bis drei Wintern.

Schritt 1: Zustandsdiagnose und Feuchteanalyse

Vor jedem Anstrich steht die Zustandsanalyse durch einen Sachverständigen oder Malermeister. Mit Feuchtemessgeräten (CM-Methode nach DIN 18560-4) werden Wandfeuchte, Salzbelastung und Risskartierung erfasst. Kosten: 300 bis 800 € für ein Einfamilienhaus. Ohne diese Diagnose sind alle weiteren Schritte Ratespiele.

Schritt 2: Putz- und Fassadenreinigung

Der Altputz wird mit Hochdruck (max. 100 bar), Sandstrahlen oder chemischer Reinigung vorbereitet. Lose Stellen werden abgeklopft; Risse ab 0,3 mm nach WTA-Merkblatt 2-9 kraftschlüssig verpresst. Kosten: 8 bis 18 € pro m².

Schritt 3: Putzausbesserung und Grundierung

Fehlstellen werden mit systemverträglichem Kalk- oder Kalk-Zement-Putz geschlossen (kein reiner Zementputz auf Altbau!). Eine Tiefengrundierung mit Silikatgrund oder Sol-Silikat bindet den Untergrund und reduziert die Saugfähigkeit. Materialkosten: 4 bis 9 € pro m².

Schritt 4: Wahl der richtigen Fassadenfarbe

Für Altbaufassaden kommen fast ausschließlich Silikatfarben (nach DIN 18363 Abschnitt 2.4.1) oder Sol-Silikatfarben infrage. Dispersionsfarben sind für Altbau mit Kalkputz ungeeignet — sie bilden einen zu dichten Film.

Schritt 5: Zweifacher Anstrich und Detailarbeit

Silikatfarben werden in zwei dünnen Schichten aufgebracht (Zwischentrocknung mindestens 12 Stunden). Stuck, Faschen und Gesimse werden häufig in abgesetzter Farbe (etwa 2 Nuancen heller) betont. Dafür eignen sich Rollen mit langer Flormasche und feine Pinsel für Detailarbeit.

Schritt 6: Sockel- und Traufabschluss

Der Sockel ist die am stärksten beanspruchte Zone. Hier empfehlen sich Sockelputze mit hoher mechanischer Festigkeit und ein Kieselsockelschutz nach DIN 18195. Kosten: 25 bis 45 € pro laufendem Meter.

Kosten einer Altbau-Fassadensanierung 2026

Bei einem typischen Einfamilienhaus Baujahr 1930, 180 m² Fassadenfläche, ergeben sich folgende Gesamtkosten:

Je nach Zustand und Stadt (München, Hamburg teurer als Leipzig oder Chemnitz) schwanken die Werte um bis zu 25 %. Eine Sanierung mit WDVS-Dämmung erhöht die Kosten um weitere 120 bis 180 € pro m².

Fördermittel 2026: BAFA und KfW

Wer die Fassadensanierung mit einer energetischen Maßnahme verknüpft, profitiert von Fördermitteln nach dem Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG):

• BAFA-Einzelmaßnahmenförderung: 15 % Zuschuss auf Dämmung, +5 % mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP).
• KfW-Programm 261 (Wohngebäude-Kredit): zinsgünstige Darlehen ab 2,5 % mit Tilgungszuschuss bis 45 %.
• Steuerbonus nach § 35c EStG: 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 €) über drei Jahre absetzbar.

Voraussetzung ist stets ein Energieberater-Nachweis (BAFA-gelistet). Die Antragstellung muss vor Auftragsvergabe erfolgen.

Altbau unter Denkmalschutz: Was ist erlaubt?

Steht der Altbau unter Denkmalschutz (geregelt über die Landesdenkmalschutzgesetze), müssen alle Maßnahmen vorab mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Typische Vorgaben:

• Nur historische Farbtöne aus der Zeit des Gebäudes (Farbarchäologie).
• Keine modernen Dispersions- oder Silikonharzfarben.
• Stuck, Gesimse und Faschen bleiben erhalten.
• Keine außenliegende Dämmung — stattdessen Innendämmung.

Dafür gibt es steuerliche Vorteile nach § 7i EStG: Erhaltungsaufwand auf Baudenkmalen kann über 10 Jahre zu 100 % abgesetzt werden.

Häufige Fragen zur Altbau-Fassadensanierung

Eine gelungene Altbau-Fassadensanierung beginnt mit der Diagnose und der richtigen Farbwahl. Testen Sie Ihre Wunschfarbe vorab am Foto Ihres Gebäudes mit unserem KI-Fassadensimulator. Quellen: Bundesverband Farbe und Sachwertschutz, DIN 18363, DIN 18550, WTA-Merkblatt 2-9, BAFA Förderrichtlinien, § 35c und § 7i EStG.